José Luis Rodríguez Zapatero anunció la enésima ayudita del Gobierno al sector inmobiliario (y a la banca, que se ha convertido en la mayor propietaria de vivienda) para que salga de la desesperada situación en que se encuentra: la supresión de la deducción por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011. El objetivo de la medida es acelerar las decisiones de compra mientras sigue en vigor la deducción, lo cual da dos años de cuartelillo al sector para intentar deshacerse de todo el ladrillo que puedan sin tener que tirar los precios. Luego, el desierto.

Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que “al no tratarse de una medida con carácter retroactivo, el plan anunciado hoy por el presidente del Gobierno podría provocar un nuevo ‘miniboom’ del mercado inmobiliario: a corto plazo, podría ayudar a dinamizar el mercado, ralentizando la caída de los precios, acelerando el ritmo de compraventa de viviendas y, por tanto, reduciendo el stock de inmuebles. La gran incógnita es saber qué pasará a partir del 1 de enero de 2011″.

En efecto, si la supresión de la desgravación acelerará las decisiones de compra hasta 2011, después las operaciones seguramente caerán a plomo, y con ellas los precios. Es decir, que es posible que salga más a cuenta esperar hasta entonces para comprar, porque tal vez se obtengan descuentos superiores al 15% de la desgravación actual por vivienda (más los intereses de la hipoteca, que también desgravan). Pero se trata de una posibilidad, sin ninguna garantía de que se cumpla.

Por otro lado, tampoco está tan claro que la medida anunciada por Zapatero vaya a tener un efecto tan relevante en el mercado: “El que se ha quedado en el paro (o teme perder su empleo) o el que ha tenido que cerrar su negocio no se va a comprar un piso por mucho que se acabe la desgravación”, afirma un experto fiscalista de una importante asesoría. Y además, hay otro enorme problema añadido: la falta de crédito. “Los bancos no están dando crédito a nadie, ni siquiera con garantía hipotecaria; mientras eso no cambie, la fiscalidad no sirve de nada”, opinan en un bufete especializado.

En este sentido se manifestó ayer José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores. En su opinión, la gente se lanza a la adquisición de una vivienda cuando tiene confianza en que mantendrá su empleo o si se le facilita el acceso al crédito, condiciones que por ahora no se dan. “Amenazar” con que en 19 meses se restringirá la desgravación por vivienda no es suficiente para reactivar la demanda a corto plazo, añadió Galindo.

El ‘marrón’ de los bancos

Estas declaraciones olvidan que bancos y cajas sí están concediendo financiación -y además, en condiciones muy ventajosas- para comprar los inmuebles de la propia entidad. La adquisición de inmuebles como pago de los créditos es la principal práctica que ha puesto en marcha el sector para frenar la espiral alcista de la morosidad, y ahora tienen que darles salida cuanto antes porque suponen grandes gastos de mantenimiento y, en su inmensa mayoría, no generan ninguna renta. Por tanto, “todo el crédito disponible se destina a la venta de estos pisos y no se financia prácticamente a los compradores de inmuebles de terceros; además, dar más hipotecas supone aumentar la exposición al ladrillo, cuando la consigna del Banco de España es reducir todo lo posible esa exposición”, explica una fuente autorizada del sector.

Así que bancos y cajas van a poner toda la carne en el asador para colocar todos sus ladrillos -cuyo volumen real nadie conoce- antes de que se termine la deducción fiscal. De hecho, varias entidades ya han puesto en marcha grandes campañas para colocar sus pisos en las que prometen grandes descuentos teóricos. Eso sí, la táctica de esperar a que se recupere el sector para vender los inmuebles, planteada por el Banco Popular, parece condenada al fracaso con la espada de Damocles del fin de la desgravación en 2011.

Supresión en la práctica de la deducción

Porque todos los expertos consideran que se trata de una supresión en toda regla. Las rentas por debajo de 17.000 euros brutos anuales tienen prácticamente negado el acceso a la vivienda con los precios actuales, y para los que ganan entre 17.000 y 24.000 euros, el tipo actual del 15% se irá reduciendo en varios tramos hasta llegar a cero en los 24.000. Eso sí, si se trata de una pareja con declaración individual, se pueden sumar las dos rentas, con lo cual el tope sería de 48.000 euros. En todo caso, hará falta una fuerte caída de los precios para que las personas con estos niveles de ingresos puedan beneficiarse de la deducción por compra de vivienda.

Según datos de Hacienda referidos a 2006, se presentaron 5,05 millones de declaraciones de contribuyentes con rentas entre 12.000 y 21.000 euros, y 2,66 millones con ingresos entre 21.000 y 30.000 euros.

Finalmente, otra de las grandes críticas del sector inmobiliario es que esta medida no se acompañe de otras reformas estructurales que no sean pan para hoy y hambre para mañana: un cambio en la Ley del Suelo, un nuevo sistema de financiación de los ayuntamientos, una mayor liberalización, la supresión de las múltiples cargas fiscales que gravan la adquisición de vivienda, etc. Claro que se olvidan del principal problema del sector: el enorme stock de vivienda provocado por el boom inmobiliario y que hay que purgar para que el mercado se recupere. Y para eso, es inevitable una bajada de precios contundente, según todos los expertos.

Eduardo Segovia

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